GENERALIDADES DE LOS CONTRATOS *

*Texto tomado del libro: Práctica Forense en Materia de Arrendamiento. Editorial Cárdenas. México 1994. Primera Edición. Autor: Raúl Benito Hernández Fuentes. Director General de Buró Inquilinario, Sociedad Civil. Queda prohibida su reproducción total o parcial.

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En el Código Civil de todos los Estados de la República Mexicana, se contemplan diversos contratos relacionados con las cuestiones inmobiliarias.

 

TIPO DE CONTRATO

UTILIDAD *

Aparcería

Para cultivar terrenos y repartirse las utilidades.

Arrendamiento

Para otorgar posesión a cambio de dinero.

Subarrendamiento

Puede celebrarse con o sin la autorización del propietario.

Comodato

Para otorgar posesión de un inmueble en forma gratuita.

Compraventa

Para transmitir la propiedad y el dominio de un inmueble.

 

Cesión de derechos

Conocido como Contrato de Traspaso; se utiliza para ceder derechos y obligaciones a cambio de dinero o gratuitamente y puede celebrarse sin la autorización del deudor.

Cesión de deudas

Este contrato solamente puede celebrarse con la autorización del acreedor, ya que su objeto es la sustitución de deudor.

 

 

 

Depósito

 

 

Este contrato es utilizado generalmente por personas que se dedican al corretaje de inmuebles.
Mediante este contrato pueden recibir las llaves de acceso y el inmueble, durante el tiempo que se señale en el contrato de prestación de servicios inmobiliarios para la venta o renta de inmuebles; quedando obligados a devolverlos cuando el vendedor se los solicite, a cambio de la comisión que corresponda por los servicios prestados.
No pueden utilizar el inmueble, solamente lo reciben en depósito, para mostrarlo.
Tampoco pueden retener el inmueble por la falta de pago de la comisión.
La utilización de este contrato evitará que el arrendador o el vendedor puedan reclamarles el pago de alguna cantidad, por el uso del inmueble.

 

Fianza

 

La fianza se utiliza generalmente para los contratos de arrendamiento, pero también puede otorgarse en cualquier otro contrato, ya que su finalidad es la de garantizar el pago de las obligaciones monetarias contraidas por una persona en un contrato.
Buró Inquilinario recomienda que se otorgue una fianza en los contratos de Arrendamiento, Subarrendamiento, Compraventa y Prestación de servicios.

 

 

Hospedaje

Para cuando el inmueble esté amueblado o semiamueblado.
Puede celebrarse este contrato o el de arrendamiento.
Diferencias básicas entre el contrato de hospedaje y el de arrendamiento:

  1. En el de hospedaje no se pierde la posesión del inmueble; en el de arrendamiento si.
  2. En el de hospedaje puede retenerse el equipaje del huesped, en garantía de pago; en arrendamiento no.
  3. En el de hospedaje debe precisarse el reglamento de uso del inmueble; en arrendamiento no.

 

Mandato

Para representar a una persona ante alguna autoridad o persona física o moral.
Este contrato se contiene en los Poderes Notariales para pleitos y cobranzas.

 

Obra a precio alzado o determinado

Para la realización de obras en un inmueble; generalmente se celebra con Empresarios, Arquitectos e Ingenieros y contratistas en general.
Por la celebración de este contrato, el contratista comprará los materiales que utilizará en la obra y no puede pedir aumentos posteriores por el incremento en el precio de los materiales.
La responsabilidad de la obra será a cargo del contratista.

Permuta

Para intercambiar muebles e inmuebles, del mismo valor.

 

Prestación de servicios

Este contrato puede utilizarse en forma combinada con cualquier otro, por ejemplo:
“Contrato de Depósito y de Prestación de Servicios Inmobiliarios”
“Contrato de Fianza y de Prestación de Servicios de Administración”
“Contrato de Prestación de Servicios Profesionales”

 

Promesa

Para celebrar otro contrato, a cierto tiempo; generalmente se celebra en operaciones de compraventa.
En un contrato de Promesa de Venta, no debe indicarse el precio del inmueble ni la forma de pago.
*Texto tomado del libro: Práctica Forense en Materia de Arrendamiento. Editorial Cárdenas. México 1994. Primera Edición. Autor: Raúl Benito Hernández Fuentes. Director General de Buró Inquilinario, Sociedad Civil. Queda prohibida su reproducción total o parcial.

 

Todos los contratos tienen un objeto y efectos diferentes; por ello, NO es recomendable mezclar las cláusulas de unos u otros.

EJEMPLOS:

1) En un contrato de ARRENDAMIENTO, no deben contenerse cuestiones relativas a la propiedad del inmueble; es un error indicar lo siguiente: “El arrendador declara que es legítimo propietario del inmueble ubicado en ...” esa declaración debe incluirse en un contrato de compraventa, pero no en uno de arrendamiento, porque una persona puede dar en arrendamiento un inmueble, sin ser propietaria del mismo y por lo tanto, no tiene caso que se indique si el arrendador es o no propietario del inmueble. En este sentido la Suprema Corte de Justicia de la Nacion, sostiene que: “Quien se ostenta en juicio como arrendador, no necesita demostrar que es el propietario del inmueble, ni que tiene autorización para rentarlo”. Dé click AQUI para leer el criterio de la Suprema Corte.

2) En un contrato de PROMESA DE VENTA no debe indicarse el precio del inmueble ni la forma de pago, porque al precisarse esas cuestiones, el contrato se convierte en un contrato de Compraventa, cuyos efectos son radicalmente diferentes al contrato de promesa de venta. Dé click AQUI para leer un criterio de la Suprema Corte de Justicia de la Nación.

Dicho de otra forma: el señalamiento del precio del inmueble y la forma de pago en el contrato de Promesa de Venta, obligan al vendedor a vender en ese precio y condiciones; lo cual parece intrascendente, pero realmente no lo es, porque si al día siguiente de celebrarse ese contrato, hubiese una devaluación del peso, ese absurdo señalamiento causará un grave perjuicio al vendedor. Esto no quiere decir que pueda pactarse el precio del inmueble en dólares estadounidenses o euros.

Es importante tomar en cuenta que el efecto más trascendental del contrato de Promesa de Venta, es para justificar la entrega de las escrituras que amparan la propiedad del inmueble, al presunto comprador, para que éste tramite un crédito.

Buró Inquilinario sugiere que el contrato de Promesa de Venta no contenga más de cinco declaraciones y NINGUNA cláusula, así como que se limite su vigencia a 30 ó 60 días.
No sobra decir que al celebrarse un contrato de Promesa de Venta, el vendedor no deberá aceptar ningún anticipo en garantía de la compraventa, porque al entregar el recibo provisional por esa cantidad, el contrato de Promesa de Venta se convertirá en un contrato de Compraventa. Dé click AQUI para leer el criterio de la Suprema Corte de Justicia de la Nación respecto de los contratos de Promesa de Venta, en los que se indica el precio del inmueble.

3) En un contrato de COMPRAVENTA, si debe especificarse claramente el precio del inmueble y la forma de pago, así como alguna pena convencional para el caso de incumplimiento de alguna de las cláusulas y cuando la venta no sea de contado, sino a plazos, es conveniente que el comprador otorgue un fiador o aval, para garantizar el pago de las obligaciones a su cargo, contenidas en el contrato de compraventa.
También es conveniente pactar en dos o tres cláusulas, las condiciones que operarán en caso de rescisión del contrato, con la finalidad de que el comprador no alargue el juicio que se promueva en su contra.

4) El contrato de FIANZA es indispensable cuando se celebre un contrato de Arrendamiento, Subarrendamiento, Compraventa a plazos, Hospedaje y Prestación de Servicios, ya que ello le garantizará al propietario del inmueble, el pago de las obligaciones contraidas en esos contratos.
EJEMPLO:
Cuando el propietario de un inmueble contrate a una persona física o moral para que le administre el inmueble, celebre contratos de arrendamiento, cobre rentas, realice pagos, etc., deberá exigir que la persona que contrate para ese efecto, le dé un fiador para garantizar el pago de las rentas mensuales y de cualquier otra cantidad que por negligencia del administrador llegare a cubrirse.

 

Dudas y sugerencias: contacto@buroinquilinario.com.mx